Чтобы избежать хаоса в застройке города,власти установили «правила игры». Исходя из них, на карте Барнаула появились красные линии, функциональные зоны, правила застройки и другие ограничительные меры. С одной стороны — это большой плюс для города, с другой — ограничения для бизнеса. План и Правила очень сильно корректируют намерения предпринимателя по размеру, этажности объекта и даже по его назначению. Вы хотели построить магазин? Ошибаетесь, здесь запланирован бассейн.
Компания «Земкад» за шесть лет практики накопила успешный опыт оспаривания через суд решений госорганов в области земельных отношений. Правила землепользования и застройки часто нарушают права землепользователя и Наталья Ермак — директор ООО «Земкад», благодаря виртуозному владению юридическим правом, помогает разобраться, что «можно, а что нельзя» и как бороться за свои права.
Ситуация№ 1: Федот, да не тот
В отношении земельного участка установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой противоречат цели предоставления участка. Особенно значительные убытки от введения таких правил несут арендаторы и собственники земельных участков,которые приобретали землю для строительства. Собственники вправе возвести на них объекты, соответствующие требованиям Правил, но не отвечающие их первоначальным замыслам. Например, если участок покупался «под промышленное производство», а Правилами для участка была установлена «зона торговых объектов». В этом случае собственник участка должен изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение. Отвечает ли это целям бизнеса? Вряд ли.
При этом, «подстроиться под Правила» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой.
Решение: Арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора). В отношении собственников участков,потерявших с принятием Правил возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок.
Ситуация№ 2. Пятен нет
Правила землепользования и застройки должны предусматривать набор параметров,характеризующих возможность осуществления строительства: плотность, высотность застройки,нормативные отступы от границ участка при строительстве. При получении градостроительного плана земельного участка велика вероятность увидеть в данном документе отсутствие пятна застройки либо иные ограничения. В соответствии с этим документом застройка участка становится невозможной или экономически нецелесообразной.
Решение: Такое содержание Правила землепользования и застройки и Градостроительного плана земельного участка должно оспариваться в судебном порядке.
Компания «Земкад» поможет предпринимателям разобраться в тонкостях земельного права по оспариванию градостроительного регламента земельных участков, установленного Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки.
