Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" с 01.01.2016 года существенно изменен порядок предоставления имущественного налогового вычета при реализации недвижимого имущества. В Налоговый кодекс РФ добавлена статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества».
Если ранее освобождался от налогообложения доход, полученный от реализации недвижимого имущества, находившегося в собственности более трех лет, то статьей 217.1 вводится понятие «минимального предельного срока владения имуществом», который составляет три года только для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Доходы, полученные от продажи имущества, бывшего в собственности в течение минимального предельного срока владения имуществом, освобождены от налогообложения.
Также с 01.01.2016 года изменения претерпевают и нормы, касающиеся определения дохода налогоплательщика от продажи недвижимого имущества.
Напомним, что сейчас базой для расчета НДФЛ при продаже недвижимого имущества является доход, полученный от продажи недвижимого имущества. При этом также предусмотрена возможность уменьшения этой базы за счет использования имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Таким образом, указав в договоре купли-продажи сумму продажи 1 000 000 руб. и воспользовавшись вычетом, налогоплательщики избегали обязанности по уплате НДФЛ.
Теперь возможность указать какую угодно стоимость продаваемого недвижимого имущества осталась, но если сумма дохода от продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог необходимо будет уплачивать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. В случае не исполнения данной нормы законодательства и занижения продажной стоимости недвижимого имущества, налоговые органы имеют право доначислить налогоплательщику НДФЛ. Имущественный налоговый вычет при этом не изменяется. Им можно воспользоваться в размере 1 000 000 рублей.
В целом, кадастровая оценка большинства объектов уже произведена, но если окажется, что в отношении объекта недвижимого имущества, участвующего в сделке, кадастровая стоимость не определена на 01 января года, в котором осуществляется государственная регистрация перехода права собственности – положения о кадастровой стоимости не применяются.
Напоминаем, что с 01.01.2014 года изменился порядок получения имущественных налоговых вычетов при строительстве либо покупке жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. Правом на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может воспользоваться по нескольким объектам - если стоимость приобретенного объекта ниже предельной суммы имущественного вычета, т.е. 2 000 000 руб., то «допользоваться» остатком вычета можно будет по иному объекту, приобретенному позже. Обращаем внимание, что такая возможность предоставляется лишь по объектам, приобретенным начиная с 01.01.2014г.
У данного нововведения имеется две особенности. Первая - право «допользоваться» имущественным налоговым вычетом возникает только при условии, что имущественным налоговым вычетом налогоплательщик до 2014 года не пользовался.
Вторая особенность заключается в том, что предельная сумма имущественного вычета равна сумме имущественного вычета, действующего на дату первичного его заявления. Так, если налогоплательщик впервые воспользовался имущественным вычетом в 2014 году в сумме 1 000 000 руб., а с 2016 года предельная сумма имущественного вычета повысится с 2 000 000 руб., предположим, до 4 000 000 руб., то при приобретении ещё одного объекта в 2016 году у налогоплательщика остается право на имущественный вычет в сумме остатка от 2 000 000 руб., при этом указанная сумма не увеличивается в связи с повышением предельной суммы имущественного вычета.
